ValidaAuditoria
Nota 04 · 24/09/2026
Veja o que se prova e o que se assumeEm toda negociação de imóvel chega a hora da frase que parece encerrar o assunto: “a matrícula está limpa”. A certidão que sustenta essa frase, pedida em meio eletrônico no horário de expediente, sai em até 4 horas, pelo art. 19, §10, da Lei 6.015/1973. E a Lei 13.097/2015, no art. 54, dá a esse papel um poder considerável: quem compra de boa-fé fica protegido do que não está escrito nele. Resta a pergunta que vale dinheiro. O que não está escrito ali?
Na leitura da Valida, a matrícula é o melhor retrato do que foi levado ao cartório e, por isso mesmo, um retrato incompleto de quem manda no imóvel e do que se está vendendo. O risco mora em três distâncias. A primeira separa o que a lei manda registrar do que se registrou de fato; a segunda, o que as partes combinaram do que deixaram na gaveta; a terceira, o que o material de venda promete do que o cartório arquivou. As três se medem com a lei aberta.
Cada imóvel tem a sua matrícula. A regra está no art. 176, §1º, da Lei 6.015: “cada imóvel terá matrícula própria”, aberta no primeiro ato levado ao cartório de registro de imóveis. Ela funciona como certidão de nascimento e biografia ao mesmo tempo: diz onde o imóvel fica, quanto mede, com quem faz divisa, quem é o dono e de onde ele veio, pelo “número do registro anterior”.
A biografia cresce por dois tipos de anotação. O registro cria, transfere ou grava um direito: uma venda, uma hipoteca, uma penhora. A averbação muda ou esclarece o que já está lá: o casamento do dono, a construção erguida no terreno, o cancelamento de uma dívida. Se o registro é um capítulo novo, a averbação é a nota de rodapé que atualiza um capítulo antigo.
Dois termos completam o vocabulário. Ônus é tudo o que pesa sobre o imóvel e tira valor ou liberdade do dono, como hipoteca, penhora ou usufruto: a conta pendurada no imóvel. Cadeia dominial é a sequência de donos, do mais antigo ao atual, com o documento de cada passagem. Funciona como árvore genealógica. Se um elo se rompe, a árvore inteira balança.
A lista do que deve chegar à matrícula é longa. O art. 167 enumera, entre outros atos, hipotecas, penhoras, promessas de compra e venda, incorporações, citações de ações judiciais relativas ao imóvel e a própria compra e venda. O art. 169 declara que todos esses atos “são obrigatórios”. O art. 172 explica para que servem: dar validade ao direito “em relação a terceiros”.
Obrigatório, porém, não quer dizer feito. A lei manda; quem leva o papel ao balcão são pessoas, credores, compradores e vendedores, cada um com a sua pressa e os seus motivos. É nessa folga, entre o dever e a prática, que a verificação trabalha.
A Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, abriu uma seção cujo nome resume a ideia: “Dos Registros na Matrícula do Imóvel”. O art. 54 diz que o negócio que transfere ou grava um imóvel vale diante de fatos anteriores sempre que estes não estiverem lançados na matrícula. A lista do que precisa estar lançado tem cinco itens:
Em português simples: se a ação, a penhora ou o ônus não estão na matrícula, o negócio feito depois vale diante deles. O §1º do mesmo artigo fecha a ideia. Situações que não constam da matrícula “não poderão ser opostas”, ou seja, usadas contra, “ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel”. Direito real é o que vale contra todos, como a propriedade e a hipoteca.
O §2º, acrescentado em 2022 pela Lei 14.382, vai além. Para a validade do negócio e para reconhecer a boa-fé do comprador, não serão exigidas certidões além das previstas na Lei 7.433/1985, que fixa os documentos exigidos para lavrar escrituras públicas. Também não se exigem “certidões forenses ou de distribuidores judiciais”, os papéis que listam os processos contra uma pessoa.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), a corte que uniformiza a interpretação das leis federais, resumiu o propósito em decisão de 2024: o art. 54 quis “homenagear o princípio da concentração de dados na matrícula do imóvel, de modo a retirar do adquirente o ônus de diligenciar por eventuais ações, assegurando a sua posição de boa-fé por ter confiado no registro”.
Na leitura da Valida, isso muda a pergunta, sem eliminá-la. A lei não manda o comprador procurar fora da matrícula; ela o protege por não ter procurado. A dúvida deixa de ser “o negócio vale?” e passa a ser “em qual das situações que a própria lei e os tribunais ressalvam este negócio se encaixa?”.
A primeira borda está na expressão “de boa-fé”. Boa-fé, aqui, é comprar sem saber do problema e sem ter como saber, como quem compra um carro anunciado como quitado. A proteção do art. 54 é desse comprador. Quem sabia da dívida está em outra situação, que a seção seguinte descreve.
A segunda borda está no próprio §1º. Ele ressalva os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005 e “as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”. Na leitura da Valida, a usucapião, adiante explicada, é um exemplo de aquisição desse tipo; a lei não dá o exemplo, mas a lógica aponta para ele.
A terceira borda é o título falso. Em decisão noticiada em setembro de 2024, a Terceira Turma do STJ julgou o recurso especial (REsp) 2.115.178. Decidiu que o legítimo proprietário pode reivindicar o imóvel “em detrimento do terceiro adquirente de boa-fé” quando o registro foi cancelado por se apoiar em escritura pública inexistente. O art. 54, disse o tribunal, não regula especificamente esse caso, tratado pelo art. 1.247 do Código Civil, que segue em vigor: “Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”
A matrícula é forte, mas não é cofre. Se o documento que a sustentava era falso e o registro cai, até o comprador de boa-fé perde o imóvel e fica com a ação de indenização. É um caso extremo. Serve para medir o tamanho da confiança, não para assustar.
A quarta borda é a dívida com o fisco. Segundo notícia do STJ de maio de 2023 sobre o REsp 1.820.873, vale desde a Lei Complementar 118/2005 uma regra mais dura. A venda feita depois da inscrição do débito em dívida ativa, a lista oficial de quem deve ao governo, configura fraude à execução fiscal. Em regra, isso independe da boa-fé de quem comprou, salvo se o devedor guardou bens suficientes para pagar. A regra alcança também as vendas sucessivas. Como esse entendimento convive com o art. 54 é questão que as fontes examinadas pela Valida não resolvem, e assim fica registrada.
O Código de Processo Civil (CPC), a Lei 13.105/2015, chama de fraude à execução a venda de um bem para escapar de dívida que já está sendo cobrada na Justiça. É tirar os móveis pela porta dos fundos quando o oficial de justiça já bateu na da frente. O art. 792 lista os casos, e três deles dependem de uma anotação no registro do bem: a ação averbada, a execução averbada, a penhora ou outra constrição averbada.
A anotação mais conhecida tem nome de profecia. A prática chama de “averbação premonitória” o aviso, na matrícula, de que há execução em curso. O termo vem da época do CPC anterior, cujo art. 615-A aparecia na redação original da Lei 13.097. Hoje a base é o art. 828 do CPC: o credor pode obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com as partes e o valor da causa, e levá-la ao registro.
Feito isso, o §4º do art. 828 presume em fraude qualquer venda posterior, e o art. 792, §1º, declara essa venda ineficaz diante do credor. O poder, porém, é do credor. Se ele não leva a certidão ao cartório, o aviso não aparece. A dívida não desaparece por falta de anotação; fica apenas invisível para quem só lê a matrícula. E quem abusa do instrumento paga: o §5º do mesmo artigo manda indenizar a parte prejudicada por averbação “manifestamente indevida”.
Sem o aviso, vale a Súmula 375 do STJ, aprovada pela Corte Especial em 18 de março de 2009: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.” Súmula é o resumo, em uma frase, do entendimento firme do tribunal.
Em 2021, no REsp 1.863.999, a Terceira Turma aplicou a regra às vendas em sequência. Com a ação ou a penhora registradas, há “presunção absoluta do conhecimento do adquirente sucessivo”. Sem registro, a fraude ainda pode ser reconhecida, “mas caberá ao credor comprovar a má-fé do terceiro”, isto é, provar que o comprador sabia do processo.
O comprador tem defesa. Antes de declarar a fraude, o juiz deve intimá-lo, e ele tem 15 dias para reagir por embargos de terceiro (art. 792, §4º), a ação de quem, sem ser parte no processo, vê um bem seu ameaçado por ele (art. 674).
Situação ilustrativa, montada só para mostrar o mecanismo: um terreno urbano à venda por R$ 2.400.000. O vendedor responde a uma execução de R$ 900.000, já admitida pelo juiz. Conferir o que está fora da matrícula, com certidões, consulta aos distribuidores e parecer, custa, por hipótese, 0,5% do preço. Esse percentual é premissa do exemplo, não tabela de ninguém.
| Item | Valor | Como se chega |
|---|---|---|
| Preço do terreno | R$ 2.400.000 | Premissa do exemplo |
| Execução contra o vendedor, já admitida | R$ 900.000 | Premissa do exemplo |
| Peso da dívida no preço | 37,5% | 900.000 ÷ 2.400.000 |
| Custo suposto de conferir fora da matrícula | R$ 12.000 | 0,5% × 2.400.000 (premissa) |
| Quantas vezes a dívida supera o custo de conferir | 75 vezes | 900.000 ÷ 12.000 |
A mesma dívida produz dois cenários, conforme o credor tenha ou não levado o aviso à matrícula antes da venda.
| Ponto | Cenário A: o credor averbou a execução | Cenário B: o credor não averbou |
|---|---|---|
| O que a leitura da matrícula mostra | O aviso da execução | Uma matrícula “limpa” |
| Situação da venda feita depois | Presumida em fraude (CPC, art. 828, §4º) e ineficaz diante do credor (art. 792, §1º) | Vale diante do credor, salvo prova de má-fé (Lei 13.097, art. 54; Súmula 375) |
| Quem precisa provar o quê | Ninguém precisa provar que o comprador sabia | O credor precisa provar que o comprador sabia |
| A dívida de R$ 900.000 | Existe e aparece | Existe e não aparece |
Nos dois cenários a matrícula conta apenas o que alguém levou até ela. O que a conferência externa compra é saber, antes de assinar, qual dos dois cenários é o seu. O limite precisa ser dito com a mesma clareza: no cenário B, a lei protege o comprador de boa-fé. Na leitura da Valida, verificar não é questão de medo de perder o imóvel. É saber a que preço se está comprando, e com que discussão possível pela frente.
Primeiro, uma correção de rota. Promessa de compra e venda não é sinônimo de contrato de gaveta. A promessa pode ser registrada: o art. 167 da Lei 6.015 lista os compromissos de compra e venda e as promessas de venda de unidades em condomínio entre os atos de registro. Contrato de gaveta é o que as partes assinam e não levam ao cartório. É como promessa de casamento sem certidão: vale entre os dois, não perante os outros.
O registro faz toda a diferença. Pelo art. 1.417 do Código Civil, a promessa sem cláusula de arrependimento, registrada no cartório, dá ao comprador “direito real à aquisição do imóvel”, um direito que vale contra todos. Pelo art. 1.418, se o vendedor se recusar a passar a escritura, o comprador pode pedir ao juiz a adjudicação, isto é, que o próprio juiz lhe entregue o imóvel.
Sem registro, vale o art. 1.245: a propriedade só se transfere com o registro do título, e, enquanto ele não acontece, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. O dono de papel segue sendo quem está no cartório. A gaveta guarda o contrato; não o protege.
Isso não quer dizer que o contrato de gaveta seja nada. A Súmula 84 do STJ, de 1993, admite que o comprador defenda a sua posse por embargos de terceiro “ainda que desprovido do registro”. É defesa da posse, não da propriedade. E, em 2023, no REsp 2.015.453, a Terceira Turma decidiu que “a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda, mesmo quando ausente o registro do contrato”. O contrato invisível tem valor, e um credor pode ir atrás dele.
O outro lado aparece numa notícia do STJ de maio de 2025 sobre o REsp 2.141.417. Segundo ela, a Quarta Turma deu prevalência a uma hipoteca posterior sobre uma promessa não registrada de imóvel comercial: sem registro, a promessa gerou apenas direito pessoal entre as partes, sem valer contra terceiros de boa-fé.
Quem conhece a Súmula 308 pode estranhar. Ela diz que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro “não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Pela notícia, o tribunal não a aplicou ao caso porque ela trata de imóvel residencial financiado no Sistema Financeiro da Habitação. O alcance da súmula é discutido pelo próprio STJ; generalizar para “o comprador sempre ganha da hipoteca” seria ler mais do que está escrito.
Há um direito que nasce inteiro fora da matrícula: a usucapião. Pelo art. 1.238 do Código Civil, quem possui um imóvel como seu por quinze anos, sem interrupção nem oposição, adquire a propriedade “independentemente de título e boa-fé”. O prazo cai para dez anos se a pessoa morar ali ou tiver feito no imóvel obras ou serviços produtivos.
A sentença que reconhece a usucapião “servirá de título para o registro”. Até ela existir, a matrícula continua mostrando o dono antigo, com toda a tranquilidade de um documento que não saiu do balcão. Nenhuma certidão revela quem mora no imóvel há doze anos. Uma visita revela.
A matrícula está no cartório; o que circula é a certidão. O art. 19 da Lei 6.015 prevê certidão em inteiro teor, em resumo ou em relatório, “devidamente autenticada pelo oficial”. A de inteiro teor é a fotocópia oficial de tudo: reproduz todo o conteúdo e é “suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições” (§11). A da situação jurídica atualizada é o retrato do agora: descrição, dono, direitos, ônus e restrições vigentes (§9º).
As duas podem ser eletrônicas, com autenticidade conferível, e têm “validade e fé pública” (§5º e §7º). A lei não define “cópia simples”. Na leitura da Valida, a foto ou o PDF sem autenticação, que circula de mão em mão numa negociação, não tem data certa de emissão nem origem conferível: serve para começar a leitura, não para fechar conclusão.
Toda certidão envelhece. Ela mostra o dia em que foi emitida, e uma penhora pode chegar à matrícula na manhã seguinte. Por isso o Decreto 93.240/1986 dá 30 dias de validade às certidões do registro de imóveis apresentadas para a escritura. O mesmo decreto, no §3º do art. 1º, guarda um detalhe útil: as certidões não eximem o vendedor de declarar na escritura, “sob pena de responsabilidade civil e penal”, outras ações e ônus que conheça.
| Documento | O que a lei diz | Prazo máximo de emissão | Cuidado |
|---|---|---|---|
| Certidão de inteiro teor da matrícula | Reproduz todo o conteúdo; suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus e restrições (Lei 6.015, art. 19, §11) | 4 horas, se eletrônica, pedida no expediente e com o número da matrícula | Retrata o dia da emissão; para escritura, vale 30 dias (Decreto 93.240, art. 1º, IV) |
| Certidão da situação jurídica atualizada | Informações vigentes de descrição, dono, direitos, ônus e restrições judiciais e administrativas (art. 19, §9º) | 1 dia | É o retrato do agora; não substitui o que se busca fora da matrícula |
| Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias (as que disputam o próprio imóvel) e de ônus reais | Exigida para a escritura, com validade de 30 dias (Decreto 93.240, art. 1º, IV) | Até 5 dias, nos “demais casos” | Não dispensa o vendedor de declarar outras ações e ônus (art. 1º, §3º) |
| Cópia, foto ou PDF sem autenticação | A lei só atribui “validade e fé pública” à certidão (art. 19, §7º); não define “cópia simples” | Não se aplica | Sem data certa nem origem conferível; serve para começar, não para concluir (leitura da Valida) |
Nem o próprio sistema registral confia numa certidão sem conferir a fonte. O Código Nacional de Normas do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), no art. 198, veda abrir nova matrícula com base apenas em certidão “sem que se promova a prévia conferência da existência e do inteiro teor da precedente matrícula”.
Pedir certidão ficou mais simples. O Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), criado pela Lei 13.465/2017, mantém o portal RI Digital. Ali se anunciam certidão digital assinada eletronicamente “com validade de 30 dias”, visualização de matrícula, pesquisa de bens por CPF ou CNPJ (os números de cadastro de pessoas e de empresas) em cartórios do país e um monitor que avisa sobre novas anotações.
Quem compra na planta compra uma promessa. A Lei 4.591/1964, no art. 32, diz que o incorporador só pode vender as unidades futuras depois de registrar no cartório o memorial de incorporação: o dossiê do empreendimento, uma espécie de planta registrada do que será entregue.
O memorial reúne, entre outros documentos:
Fração ideal é a parte do terreno que cabe a cada unidade, a cota de cada apartamento no bolo do terreno. E aqui está o ponto que a frase “a matrícula está limpa” não alcança: segundo o §1º do art. 32, a documentação é “arquivada em cartório”. O quadro de áreas, as especificações e o histórico de 20 anos vivem no memorial arquivado, não dentro da matrícula. Para conferi-los, é preciso pedir o memorial.
Há uma ironia discreta no desenho. A Lei 13.097 dispensa o comprador de exigir certidões forenses para ter a sua boa-fé reconhecida; a Lei 4.591 exige do incorporador uma pilha delas para poder vender. O papel que o comprador não precisa juntar está, em boa parte, no memorial.
A lei cuida do vínculo entre o que se anuncia e o que se registrou. O §3º do art. 32 obriga anúncios, impressos, propostas e contratos a trazer o número do registro da incorporação e o cartório, salvo os classificados. É uma conferência que qualquer pessoa faz com o folder na mão. O §2º dá aos contratos de unidade, uma vez registrados, “direito real oponível a terceiros”.
O art. 43, IV, proíbe o incorporador de alterar o projeto, “especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns”, ou de modificar as especificações, salvo autorização unânime ou exigência legal. E o art. 65 trata como crime contra a economia popular a afirmação falsa sobre a construção em proposta, contrato ou prospecto. A Valida não imputa esse artigo a ninguém; ele mostra o peso que a lei dá à coerência entre o prometido e o registrado.
Duas anotações merecem procura na matrícula. O patrimônio de afetação (art. 31-A) separa o terreno e os recursos da obra do restante do patrimônio do incorporador, uma caixa separada para cada empreendimento; pelo art. 31-B, ele só se constitui com a averbação do termo no cartório. E o prazo de carência (art. 34), período em que o incorporador pode desistir, precisa constar dos documentos preliminares.
Por fim, a proteção específica. Pelo art. 55 da Lei 13.097, a venda de unidade em incorporação, loteamento ou condomínio devidamente registrados não pode ser desfeita em favor dos credores do vendedor: eles ficam com direito sobre o preço. Para esse comprador, na leitura da Valida, a cadeia dominial pesa menos, e o memorial pesa mais.
Situação ilustrativa, sem relação com empreendimento real: o quadro de áreas do memorial registrado indica 82,40 m² de área privativa para uma unidade; o folder de vendas anuncia 86,00 m²; o preço é de R$ 11.500 por metro quadrado. Todos os números são premissas do exemplo.
| Item | Valor | Como se chega |
|---|---|---|
| Área privativa no memorial registrado | 82,40 m² | Premissa do exemplo (Lei 4.591, art. 32, “e”) |
| Área anunciada no folder | 86,00 m² | Premissa do exemplo |
| Diferença | 3,60 m² | 86,00 − 82,40 |
| Diferença relativa | 4,4% | 3,60 ÷ 82,40 |
| Preço por metro quadrado | R$ 11.500 | Premissa do exemplo |
| Valor da diferença | R$ 41.400 | 3,60 × 11.500 |
A diferença só aparece quando alguém põe os dois papéis lado a lado. Ela pode ter causa inocente: uma versão antiga do material comercial, ou a soma de área privativa com área de uso comum apresentada como se fosse uma coisa só. Pode também indicar unidade diferente da registrada, e aí o art. 43, IV, e o §3º do art. 32 dão o critério. A verificação aponta e dimensiona a divergência. Não a qualifica.
A Lei 6.766/1979 dá ao loteador 180 dias, depois da aprovação do projeto, para levá-lo ao cartório, “sob pena de caducidade da aprovação” (art. 18). Junto, ele apresenta a matrícula ou o título do imóvel, o histórico de 20 anos, certidões de ações reais sobre o imóvel e de ações cíveis contra o loteador, ambas de 10 anos, e a certidão da situação jurídica atualizada.
O art. 37 é curto e direto: “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.” Lote vendido antes do registro é o caso em que a matrícula do lote ainda nem existe. Não há o que ler, só o que perguntar. E o art. 50, III, trata como crime a afirmação falsa, em proposta ou anúncio, sobre a legalidade do loteamento.
A matrícula e o memorial são o fim de uma história que começa no projeto. Antes dela, rio acima, está quem desenha o parcelamento e obtém as aprovações. No grupo, essa frente cabe à IncorpBuilding, que trabalha “da terra crua ao empreendimento operando” e, na fase de projeto, cuida do “mapa de uso e parcelamento, aprovações municipais e ambientais, alvarás”. Na leitura da Valida, é nessa fase que se decide o que, mais tarde, a matrícula vai poder contar.
Matrícula rural antiga pode descrever a área por marcos que o tempo apagou: a cerca, o córrego, a divisa com o vizinho. A Lei 6.015, no art. 176, §§3º a 5º, passou a exigir, em desmembramentos, parcelamentos e, nos prazos fixados pelo governo federal, em qualquer transferência, um memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com as coordenadas dos vértices georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro. Ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) cabe certificar que o polígono não se sobrepõe a outro do seu cadastro.
Na leitura da Valida, isso significa que área e divisa, no campo, dependem do georreferenciamento certificado. A matrícula pode trazer um número de hectares sem coordenada alguma que o sustente.
Há ainda o cadastro ambiental. O Código Florestal, Lei 12.651/2012, criou no art. 29 o Cadastro Ambiental Rural (CAR), registro eletrônico nacional obrigatório para todo imóvel rural. O §2º avisa que o cadastro não é título de propriedade nem de posse.
A Reserva Legal, parte do imóvel rural que deve ser mantida com vegetação nativa, é registrada no CAR (art. 18). E o §4º do mesmo artigo diz: “O registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis.” Uma matrícula rural sem a anotação da reserva pode, portanto, estar em ordem. O que não se pode concluir é que matrícula sem reserva signifique imóvel sem reserva. Um papel completa o outro; nenhum substitui o outro.
| Situação | Aparece na matrícula? | Onde achar | Base |
|---|---|---|---|
| Dono atual, hipoteca, penhora, alienação fiduciária (imóvel dado em garantia ao credor) | Sim, se registrados | Certidão de inteiro teor e da situação jurídica atualizada | Lei 6.015, art. 167, I; art. 19, §§9º e 11 |
| Compra e venda sem escritura nem registro (contrato de gaveta) | Não | Com as partes, no imóvel, em contratos e recibos | Código Civil, art. 1.245, §1º; Súmula 84; REsp 2.015.453 |
| Promessa de compra e venda registrada | Sim, como direito real | Certidão de inteiro teor | Código Civil, art. 1.417; Lei 6.015, art. 167, I, 9 e 18 |
| Ação ou execução em andamento, sem averbação | Não | Certidões dos distribuidores e consulta aos tribunais | Lei 13.097, art. 54; CPC, arts. 792 e 828; Súmula 375 |
| Dívida inscrita em dívida ativa | Não, em regra | Certidões fiscais do vendedor | REsp 1.820.873 |
| Posse prolongada que pode virar usucapião | Não, até a sentença | Visita ao imóvel | Código Civil, art. 1.238 |
| Reserva Legal (imóvel rural) | Nem sempre; o CAR desobriga a averbação | Cadastro Ambiental Rural | Lei 12.651, arts. 18, §4º, e 29 |
| Quadro de áreas, fração ideal e especificações | Não; ficam no memorial arquivado | Memorial de incorporação, no cartório | Lei 4.591, art. 32, “e”, “g” e “i” |
| Separação do patrimônio da obra | Só se averbada | Matrícula, na averbação do termo | Lei 4.591, art. 31-B |
Na leitura da Valida, a coluna do meio é a que importa. Cada “não” é uma pergunta que a certidão, por mais atualizada que seja, não tem como responder sozinha.
Há ainda o caso em que a verificação perde o objeto sozinha: a certidão vence antes da assinatura. Para a escritura, são 30 dias. Renovar a certidão faz parte do fechamento, não do começo.
Não. A matrícula conta o que foi levado ao cartório. Uma execução que o credor não averbou, um contrato de gaveta, a posse de quem ocupa o imóvel há anos e o quadro de áreas prometido no folder ficam de fora. A Lei 13.097 protege quem compra de boa-fé confiando nela, mas com bordas definidas pela própria lei e pelo STJ. “Limpa” descreve o papel; o risco se confere também fora dele.
Ela dispensa exigir. O art. 54, §2º, diz que certidões forenses e de distribuidores não são exigidas para a validade do negócio nem para caracterizar a boa-fé do comprador. Isso não apaga o risco de o registro anterior cair por título falso, nem o tratamento mais severo que o STJ dá à dívida fiscal inscrita. Olhar fora continua sendo o modo de descobrir em que cenário a sua compra está.
Vale entre quem assinou. O STJ admite que o comprador defenda a sua posse por embargos de terceiro (Súmula 84), e os direitos do contrato podem até ser penhorados. O que ele não faz é transferir a propriedade: pelo art. 1.245 do Código Civil, o dono continua sendo quem está no cartório. Diante de terceiros, sem registro, a promessa gera apenas direito pessoal entre as partes.
Porque ela retrata o dia em que foi emitida, e a matrícula pode receber uma penhora no dia seguinte. Para lavrar a escritura, o Decreto 93.240/1986 fixa validade de 30 dias para as certidões do registro de imóveis. Fora desse uso, a lei examinada não fixa prazo; vale o que o comprador ou o banco que financia exigirem. Na dúvida, peça uma certidão nova.
Não necessariamente. Pelo art. 18, §4º, do Código Florestal, o registro da Reserva Legal no Cadastro Ambiental Rural desobriga a averbação no cartório. Assim, uma matrícula rural sem essa anotação pode estar regular, e o imóvel continuar com a obrigação ambiental. O cadastro, por sua vez, não prova propriedade (art. 29, §2º). Por isso a conferência rural pede os dois documentos lado a lado.
Antes de assinar, a pergunta útil não é se a matrícula está limpa. É o que ela não teve como anotar, e quem anota isso. O critério para assinar: cada “não” da tabela com a sua fonte consultada e a certidão com menos de 30 dias no dia da escritura.
