ValidaAuditoria
Nota 04 · 24/09/2026
A matrícula é o degrau mais alto da evidência documental: fonte oficial, conferida no cartório, com cadeia dominial e ônus. Quando alguém diz que "o imóvel está limpo", em geral é a matrícula que está citando. E em geral está lendo a cópia, não a certidão atualizada — o que já é a primeira ressalva.
A segunda é o que a matrícula não contém por natureza. Ela registra o que foi levado a registro. Um contrato de gaveta, uma posse consolidada, uma ação que ainda não foi averbada, um compromisso de venda não registrado: nada disso aparece, e tudo isso afeta o que se compra. A certidão de distribuição de ações, o CAR quando é rural, a situação do parcelamento quando é urbano — são documentos ao lado, não dentro.
A terceira é a mais frequente em incorporação: o memorial registrado e o material de venda não descrevem o mesmo produto. O quadro de áreas, a fração ideal, o número de unidades. A matrícula está certa; a promessa é que está errada — e quem comprou pela promessa vai cobrar da matrícula.
Ler a matrícula é o começo. Verificar é perguntar o que ela não pôde registrar, e ir buscar em cada fonte que registra. O achado costuma estar na segunda pergunta.
"Limpa" é adjetivo. A cadeia dominial é substantivo. O parecer trabalha com o segundo.
