ValidaAuditoria
Nota 02 · 24/09/2026
Veja o que se prova e o que se assumeO relatório diz que a obra está em 58%. O número chega ao investidor, ao comprador da unidade e ao banco que financia a construção, quase sempre igual nos três. A Lei 4.591/1964, no art. 43, I, obriga o incorporador que vende a prazo e preço certos a enviar à comissão de representantes dos compradores, a cada 3 meses, o “demonstrativo do estado da obra”. A lei garante que o número chegue. Resta a pergunta que vale dinheiro: 58% medidos como, em que dia e por quem?
Na leitura da Valida, o percentual de obra só vale como informação quando carrega a data, o método e o nome de quem mediu. Sem isso, é narrativa bem formatada. E a lei já abriu a porta para a conferência: o art. 31-C permite que os compradores, por sua comissão, e o banco financiador nomeiem, às próprias custas, quem fiscalize a obra cujo dinheiro corre separado do incorporador, sem herdar a responsabilidade por ela. A medição que ninguém quer fazer tem endereço legal. Falta quem a peça.
“58% pronta” não quer dizer que 58% dos tijolos estão no lugar. O percentual executado mede quanto da obra está feito em proporção ao custo total. Funciona como a barra de progresso de um download, com uma diferença: cada pedaço pesa diferente. A fundação pesa mais que a maçaneta, porque custa mais.
O peso vem do cronograma físico-financeiro, a planilha que diz, mês a mês, que serviço será feito e quanto dinheiro ele consome: a receita com a lista de ingredientes e o preço de cada um. Se a estrutura responde por 22% do orçamento e está 80% pronta, contribui com 17,6 pontos. Somam-se as contribuições, e sai o número do relatório.
A conta é simples. O difícil é o que entra nela: o peso está no orçamento; o percentual de cada serviço, alguém precisa dizer. E a amarra entre físico e dinheiro não é novidade. A Lei 4.591, no art. 53, V, já previa um “critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações”.
A estimativa de escritório parte das planilhas, das compras e das conversas com quem toca a obra: é palpite informado. A medição vai ao canteiro, serviço por serviço, e confere o que foi de fato feito. É contar os tijolos na parede, e não no pedido de compra. A balança do supermercado diante do “mais ou menos um quilo”.
Nenhuma das duas é desonesta. A estimativa acompanha a intenção: o serviço contratado, o material entregue. A medição acompanha o resultado. Quando algo trava, a estimativa demora a perceber, porque olha para o plano.
O ponto decisivo é a data. A medição diz “neste dia, esta pessoa viu isto”. Na leitura da Valida, a estimativa costuma não dizer de quando é, e por isso circula sem envelhecer, produzida uma vez por quem tem interesse em que seja alta. Não porque alguém mentiu. Porque um instrumento sem data não tem como se desmentir.
Na redação de 1964, o art. 43, I, mandava informar os adquirentes “no mínimo de seis em seis meses”. A Lei 14.382/2022 encurtou o ciclo para 3 meses. Quem cita o prazo semestral cita uma lei que já mudou.
A comissão de representantes reúne pelo menos 3 compradores (art. 50), para representá-los “em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação”. É o síndico dos compradores antes de o prédio existir. Nos contratos por empreitada, em que o construtor faz a obra por preço combinado, “fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações” (art. 55, §3º). Quando a obra é feita por administração, a preço de custo, com os compradores pagando o custo integral, pode examinar os balancetes dos construtores (os demonstrativos de receitas e despesas), aprová-los ou impugná-los, com a documentação respectiva (art. 61, “a”).
No patrimônio de afetação, a régua sobe. O regime, trazido pela Lei 10.931/2004, separa o terreno e o dinheiro da obra do resto do patrimônio do incorporador, como a poupança “só da reforma”. O art. 31-D, IV, exige à comissão, no mínimo a cada três meses, demonstrativo da correspondência da obra “com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros” recebidos, “firmados por profissionais habilitados”.
Duas leituras saem daí. O demonstrativo compara a obra com o tempo e com o dinheiro; percentual que não diz contra o quê foi medido responde pela metade. E a assinatura importa: pela Lei 5.194/1966, art. 13, trabalho de engenharia só tem “valor jurídico” quando o autor é profissional habilitado, e o art. 14 exige o título e o número da carteira de quem subscreve.
Na leitura da Valida, o desenho tem uma folga natural. Quem produz o demonstrativo é a parte mais interessada em que o número seja bom. Quem o recebe são compradores, em regra sem formação de engenharia. A lei percebeu a folga e deu a ferramenta para fechá-la.
O texto principal do artigo é curto: “A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.” É a base legal da medição independente.
O §1º desfaz o receio mais comum. A nomeação “não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel”. Contratar quem confira não faz do comprador sócio do atraso. O §2º cuida do outro lado: quem recebe as informações responde “pela falta de zelo, dedicação e sigilo”. O fiscal deve cuidado; não promete resultado.
Fiscal sem acesso mede a fachada. Por isso o art. 31-D, VII, obriga o incorporador a assegurar à pessoa nomeada “o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva”.
O limite precisa ser dito. A afetação é opção do incorporador (art. 31-A) e só se constitui com a averbação de um termo no registro de imóveis (art. 31-B). Fora desse regime, a comissão mantém os poderes de fiscalização que a lei lhe dá (arts. 55, §3º, e 61), mas a Valida não encontrou, nas normas que leu, dever expresso de o incorporador abrir livros, contratos e conta a um fiscal nomeado nos moldes do art. 31-C; o acesso passa a depender do contrato.
O banco financiador, chamado agente financeiro, libera o dinheiro por etapas, como quem paga o pedreiro depois de ver a parede subir. Para isso, mede. Daí a tentação: se o banco mediu, o comprador está coberto.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), a corte que uniformiza a interpretação das leis federais, examinou essa conclusão no REsp 1.163.228/AM (recurso especial), julgado em 2012. Num caso do Sistema Financeiro da Habitação, decidiu que o banco que atua como agente financeiro “em sentido estrito” não tem legitimidade para responder, no processo, por vícios de construção da obra financiada. Sua responsabilidade “diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento”. E a fiscalização da obra se justifica pelo interesse do banco “em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo”.
O próprio acórdão ressalva o banco que executa política federal de moradia para baixa renda, que pode responder, e manda apurar, no mérito do caso, em qual dessas posições o banco atuou. Vale como o que um tribunal superior já disse num caso, não como regra para todo financiamento.
Na leitura da Valida, a medição do banco é dado útil, com propósito declarado. A independente não a substitui. Confronta. Se as duas coincidem, o número ganha peso. Se divergem, o item divergente conta a história.
Quatro personagens medem a mesma obra. Ler o número sem saber a pergunta é o erro de origem.
| Quem mede | Para quê | Base | O que o número não garante |
|---|---|---|---|
| Incorporador | Informar a comissão sobre a obra diante do prazo e, na afetação, dos recursos | Lei 4.591, arts. 43, I, e 31-D, IV | Isenção: é a palavra do interessado, ainda que assinada por profissional habilitado |
| Banco financiador | Liberar o empréstimo e proteger o crédito | STJ, REsp 1.163.228/AM | Qualidade da obra e posição do comprador |
| Comissão de representantes | Fiscalizar andamento e projeto (empreitada); examinar balancetes (administração) | Lei 4.591, arts. 55, §3º, e 61, “a” | Capacidade técnica própria |
| Fiscal nomeado pela comissão ou pelo banco | Acompanhar o patrimônio de afetação, com livre acesso | Lei 4.591, arts. 31-C e 31-D, VII | Resultado da obra: a nomeação não transfere responsabilidade (art. 31-C, §1º) |
Situação ilustrativa, com números inventados e sem relação com obra real. Um empreendimento hipotético tem orçamento de R$ 10.000.000. O relatório ao investidor, a comunicação aos compradores e o pedido ao banco repetem o percentual apurado no escritório. A medição de campo refaz a conta, item por item, na data da visita.
| Grupo de serviço | Peso no custo | Declarado | Medido | Contribuição declarada (pontos) | Contribuição medida (pontos) |
|---|---|---|---|---|---|
| Fundação e contenção | 12% | 100% | 100% | 12,0 | 12,0 |
| Estrutura | 22% | 80% | 70% | 17,6 | 15,4 |
| Alvenaria e vedações | 14% | 60% | 50% | 8,4 | 7,0 |
| Instalações embutidas | 12% | 55% | 40% | 6,6 | 4,8 |
| Impermeabilização | 4% | 90% | 90% | 3,6 | 3,6 |
| Revestimentos e acabamentos | 20% | 20% | 10% | 4,0 | 2,0 |
| Esquadrias e louças | 8% | 10% | 0% | 0,8 | 0,0 |
| Canteiro, administração local e projetos | 8% | 70% | 60% | 5,6 | 4,8 |
| Total | 100% | 58,6 | 49,6 |
A diferença é de 9,0 pontos percentuais: R$ 900.000 do orçamento (9,0% × R$ 10.000.000). Ela se reparte assim: estrutura, 2,2 pontos (R$ 220.000); revestimentos, 2,0 (R$ 200.000); instalações embutidas, 1,8 (R$ 180.000); alvenaria, 1,4 (R$ 140.000); esquadrias e canteiro, 0,8 cada (R$ 80.000 cada). Fundação e impermeabilização batem.
Nenhum item, sozinho, explica a diferença; o maior responde por cerca de um quarto. O erro está espalhado, e a tabela não aponta culpado: mostra que dois instrumentos produziram dois números.
O achado tem duas leituras. A financeira: se o banco liberou com base em 58,6%, o dinheiro está 9 pontos à frente da obra. A de prazo, que tem consequência contratual. O art. 43-A da Lei 4.591 tolera entrega até 180 dias corridos após a data prevista, sem resolução nem multa, se pactuado “de forma clara e destacada”. E o art. 43, VI, permite ao juiz notificar o incorporador que paralisar as obras por mais de 30 dias sem justa causa, ou “retardar-lhes excessivamente o andamento”. Desatendida a notificação, a maioria absoluta dos adquirentes pode destituí-lo. Saber se o andamento é normal exige percentual com data. O de escritório não prova nada, para nenhum dos lados.
Duas linhas da tabela pedem outro método. Instalações embutidas e impermeabilização são serviços ocultos: depois de prontos, somem atrás da parede ou sob o piso, como o recheio do bolo fechado. Na visita de hoje, o olho chega tarde. A prova passa a ser a evidência contemporânea, o documento do dia em que o serviço ainda aparecia: foto datada, nota fiscal, anotação no diário.
O registro central é o diário de obra, o diário de bordo do canteiro, que o Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (Confea) chama de Livro de Ordem. A Resolução Confea 1.094/2017 manda o responsável técnico registrar nele “o atual estágio de desenvolvimento do empreendimento no dia de cada visita técnica”, as datas de início e de conclusão de cada etapa e as interrupções, com os motivos.
Os considerandos fazem uma confissão rara: os instrumentos tradicionais “verificam a autoria dos projetos e a existência de responsável técnico”, mas “não conseguem verificar o efetivo acompanhamento do profissional”. A ART, Anotação de Responsabilidade Técnica, que a Lei 6.496/1977 exige de todo contrato de obra, “define para os efeitos legais os responsáveis técnicos”. É a assinatura no atestado. Não prova que o médico examinou o paciente.
Ressalva de precisão: a página do Confea registra a suspensão temporária do §2º do art. 1º, que ligava o Livro de Ordem à certidão de acervo técnico, o documento que registra as obras já feitas pelo profissional. Dizer que o livro “é obrigatório em toda obra” simplifica demais.
Na leitura da Valida, cada percentual vem de um de três degraus de evidência, e o parecer diz de qual. A hierarquia é método, não norma.
| Degrau | O que é | Exemplo | Como entra no parecer |
|---|---|---|---|
| Observação direta | O que se vê no dia da visita | Estrutura aparente, esquadrias instaladas | Medido, com data e foto |
| Documento contemporâneo | Papel produzido quando o serviço ainda se via | Livro de Ordem, nota fiscal, foto datada | Medido por documento, com a origem |
| Declaração | Afirmação sem lastro | “A tubulação já foi toda passada” | Assumido, até que apareça prova |
Declaração não é mentira; é afirmação à espera de lastro. O que tira do percentual a capacidade de ser conferido é a mistura dos três degraus num número só.
Na empreitada, contrato em que o empreiteiro faz a obra por preço combinado, medir produz efeito jurídico. O art. 614 do Código Civil permite ao empreiteiro exigir pagamento “na proporção da obra executada”, e os parágrafos fecham o cerco. “Tudo o que se pagou presume-se verificado” (§1º). E “o que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias, a contar da medição, não forem denunciados os vícios ou defeitos pelo dono da obra ou por quem estiver incumbido da sua fiscalização” (§2º).
Em português simples: o silêncio vale como aceite. A medição que ninguém quer fazer, aqui, tem prazo para ser feita.
A presunção tem bordas. Vale entre dono da obra e empreiteiro, e não resolve sozinha a situação de quem comprou uma unidade. Também não apaga o art. 618: o empreiteiro de materiais e execução responde por 5 anos “pela solidez e segurança do trabalho”, e o dono perde o direito se não agir em 180 dias do aparecimento do vício. O serviço oculto mal conferido hoje é o candidato a vício de amanhã.
Nos contratos do poder público, a medição é assunto de lei. Na incorporação privada, essas regras não obrigam; servem de régua de boa prática.
A Lei 14.133/2021, de licitações, lista entre os casos de superfaturamento (o dano ao dinheiro público) a “medição de quantidades superiores às efetivamente executadas” (art. 6º, LVII, “a”). O art. 117 manda acompanhar a execução por fiscais do contrato, permite contratar terceiros para assisti-los e obriga o fiscal a anotar “em registro próprio todas as ocorrências”. O Decreto 7.983/2013, para obras pagas com recursos da União, exige cronograma “com a especificação física completa das etapas necessárias à medição” (art. 12).
O manual de fiscalização do Departamento Nacional de Obras Contra as Secas (DNOCS), autarquia federal, pede anexar à medição “a memória de cálculo das quantidades aferidas e o registro fotográfico dos serviços executados”. E grava uma regra que vale fora do setor público: “Quem afere os serviços não efetua o pagamento.”
O Tribunal de Contas da União (TCU), nas recomendações para obras de edificações públicas de 2014, ainda referidas à antiga Lei 8.666/1993, enuncia um princípio: só se medem serviços “efetivamente executados pelo contratado e aprovados pela fiscalização”, em “rigorosa correspondência com o projeto”. Medir o feito, contra o projeto, com critério combinado antes.
Fica o limite de método: medir percentual não mede qualidade, conformidade ao projeto nem solidez. Uma parede pronta pode estar fora do projeto. A medição diz o que está feito, na data. É muito, e não é tudo.
A comissão de representantes dos compradores. O incorporador que vende a prazo e preço certos deve enviar a ela, a cada 3 meses, o demonstrativo do estado da obra diante do prazo (Lei 4.591, art. 43, I). No patrimônio de afetação, o demonstrativo também compara a obra com os recursos recebidos e vem firmado por profissionais habilitados (art. 31-D, IV).
Não necessariamente. O banco fiscaliza para liberar o empréstimo e proteger o crédito. No REsp 1.163.228/AM, o STJ decidiu que o banco atuante como agente financeiro em sentido estrito não tem legitimidade para responder por vícios de construção, com ressalva para quem executa política federal de moradia. O número do banco é dado útil, não atestado ao comprador.
Pode, quando a obra está no patrimônio de afetação, e pela comissão de representantes. O art. 31-C permite que a comissão e o banco financiador nomeiem, às suas expensas, quem fiscalize o patrimônio de afetação, com livre acesso à obra e aos livros. Quem nomeia não assume a responsabilidade pela obra nem pelo prazo (§1º). Fora da afetação, o acesso depende do contrato.
O percentual de escritório estima a partir de planilhas, compras e informações da equipe. A medição de campo percorre cada serviço no canteiro e registra data, método e quem mediu. Na obra pública, a medição leva anexas a memória de cálculo e o registro fotográfico, como pede o manual do DNOCS. A obra privada pode pedir o mesmo.
Na empreitada, tem. Pelo art. 614, §2º, do Código Civil, o que se mediu presume-se verificado se, em 30 dias, o dono da obra ou quem a fiscaliza não denunciar vícios ou defeitos. A regra vale entre dono e empreiteiro, não resolve sozinha a situação do comprador de unidade e não apaga a garantia de 5 anos do art. 618.
Antes do próximo relatório trimestral, a pergunta útil não é quanto a obra avançou. É em que data, por qual método e por quem. O número que ninguém quer medir é o que mais precisa de data.
