ValidaAuditoria
Nota 02 · 24/09/2026
Vea lo que se prueba y lo que se asumeEl informe dice que la obra está al 58%. El número llega al inversor, al comprador de la unidad y al banco que financia la construcción, casi siempre igual en los tres. La Lei 4.591/1964 (ley brasileña de condominios e incorporaciones inmobiliarias), en su art. 43, I, obliga al incorporador que vende a plazo y a precio cierto a enviar a la comisión de representantes de los compradores, cada 3 meses, el “estado demostrativo de la obra” (“demonstrativo do estado da obra”). La ley garantiza que el número llegue. Queda la pregunta que vale dinero: 58% medido ¿cómo, en qué día y por quién?
En la lectura de Valida, el porcentaje de obra solo vale como información cuando lleva la fecha, el método y el nombre de quien midió. Sin eso, es narrativa bien formateada. Y la ley ya abrió la puerta a la verificación: el art. 31-C permite que los compradores, por medio de su comisión, y el banco financiador nombren, a sus expensas, a quien fiscalice la obra cuyo dinero corre separado del incorporador, sin heredar la responsabilidad por ella. La medición que nadie quiere hacer tiene dirección legal. Falta quien la pida.
“58% terminada” no quiere decir que el 58% de los ladrillos estén en su lugar. El porcentaje ejecutado mide cuánto de la obra está hecho en proporción al costo total. Funciona como la barra de progreso de una descarga, con una diferencia: cada pedazo pesa distinto. La cimentación pesa más que la manija de la puerta, porque cuesta más.
El peso viene del cronograma físico-financiero, la planilla que dice, mes a mes, qué servicio se hará y cuánto dinero consume: la receta con la lista de ingredientes y el precio de cada uno. Si la estructura responde por el 22% del presupuesto y está terminada al 80%, aporta 17,6 puntos. Se suman los aportes, y sale el número del informe.
La cuenta es simple. Lo difícil es lo que entra en ella: el peso está en el presupuesto; el porcentaje de cada servicio, alguien tiene que decirlo. Y el vínculo entre lo físico y el dinero no es novedad. La Lei 4.591, en el art. 53, V, ya preveía un “criterio para la articulación entre el cronograma de las obras y el pago de las cuotas”.
La estimación de oficina parte de las planillas, de las compras y de las conversaciones con quien dirige la obra: es una conjetura informada. La medición va a la obra, servicio por servicio, y verifica lo que de hecho se hizo. Es contar los ladrillos en la pared, y no en el pedido de compra. La balanza del supermercado frente al “más o menos un kilo”.
Ninguna de las dos es deshonesta. La estimación sigue la intención: el servicio contratado, el material entregado. La medición sigue el resultado. Cuando algo se traba, la estimación tarda en notarlo, porque mira el plan.
El punto decisivo es la fecha. La medición dice “en este día, esta persona vio esto”. En la lectura de Valida, la estimación rara vez dice de cuándo es, y por eso circula sin envejecer, producida una vez por quien tiene interés en que sea alta. No porque alguien haya mentido. Porque un instrumento sin fecha no tiene cómo desmentirse.
En la redacción de 1964, el art. 43, I, mandaba informar a los adquirentes “como mínimo cada seis meses”. La Lei 14.382/2022 acortó el ciclo a 3 meses. Quien cita el plazo semestral cita una ley que ya cambió.
La comisión de representantes reúne al menos 3 compradores (art. 50), para representarlos “en todo lo que interese al buen andamiento de la incorporación”. Es el administrador de la copropiedad, pero antes de que el edificio exista. En los contratos por empreitada, en que el constructor hace la obra a un precio pactado, “fiscalizará el avance de la obra y la obediencia al Proyecto y a las especificaciones” (art. 55, §3º). Cuando la obra se hace por administración, a precio de costo, con los compradores pagando el costo íntegro, puede examinar los balancetes de los constructores (los estados de ingresos y gastos), aprobarlos o impugnarlos, con la documentación respectiva (art. 61, “a”).
En el patrimonio de afectación (patrimônio de afetação), la vara sube. El régimen, traído por la Lei 10.931/2004, separa el terreno y el dinero de la obra del resto del patrimonio del incorporador, como la cuenta de ahorro “solo de la reforma”. El art. 31-D, IV, exige a la comisión, como mínimo cada tres meses, un estado demostrativo de la correspondencia de la obra “con el plazo pactado o con los recursos financieros” recibidos, “firmados por profesionales habilitados”.
De ahí salen dos lecturas. El demostrativo compara la obra con el tiempo y con el dinero; un porcentaje que no dice contra qué fue medido responde a medias. Y la firma importa: según la Lei 5.194/1966, art. 13, el trabajo de ingeniería solo tiene “valor jurídico” cuando su autor es un profesional habilitado, y el art. 14 exige el título y el número del carné de quien suscribe.
En la lectura de Valida, el diseño tiene una holgura natural. Quien produce el demostrativo es la parte más interesada en que el número sea bueno. Quienes lo reciben son compradores, por lo general sin formación de ingeniería. La ley percibió la holgura y dio la herramienta para cerrarla.
El texto principal del artículo es corto: “La Comisión de Representantes y la institución financiadora de la construcción podrán nombrar, a sus expensas, a una persona física o jurídica para fiscalizar y acompañar el patrimonio de afectación.” Es la base legal de la medición independiente.
El §1º disipa el temor más común. El nombramiento “no transfiere al nombrante ninguna responsabilidad por la calidad de la obra, por el plazo de entrega del inmueble”. Contratar a quien verifique no convierte al comprador en socio del atraso. El §2º cuida el otro lado: quien recibe las informaciones responde “por la falta de celo, dedicación y sigilo”. El fiscal debe cuidado; no promete resultado.
Un fiscal sin acceso mide la fachada. Por eso el art. 31-D, VII, obliga al incorporador a asegurar a la persona nombrada “el libre acceso a la obra, así como a los libros, contratos, movimiento de la cuenta de depósito exclusiva”.
El límite hay que decirlo. La afectación es opción del incorporador (art. 31-A) y solo se constituye con la anotación de un término en el registro de la propiedad (art. 31-B). Fuera de ese régimen, la comisión conserva los poderes de fiscalización que la ley le da (arts. 55, §3º, y 61), pero Valida no encontró, en las normas que leyó, un deber expreso del incorporador de abrir libros, contratos y cuenta a un fiscal nombrado en los términos del art. 31-C; el acceso pasa a depender del contrato.
El banco financiador, llamado agente financiero, libera el dinero por etapas, como quien le paga al albañil después de ver subir la pared. Para eso, mide. De ahí la tentación: si el banco midió, el comprador está cubierto.
El Superior Tribunal de Justiça (STJ), el tribunal que uniforma la interpretación de las leyes federales brasileñas, examinó esa conclusión en el REsp 1.163.228/AM (recurso especial), juzgado en 2012. En un caso del Sistema Financeiro da Habitação (sistema de financiamiento de vivienda), decidió que el banco que actúa como agente financiero “en sentido estricto” no tiene legitimación para responder, en el proceso, por vicios de construcción de la obra financiada. Su responsabilidad “se refiere solo al cumplimiento del contrato de financiamiento”. Y la fiscalización de la obra se justifica por el interés del banco “en que el préstamo sea utilizado para los fines descritos en el contrato de mutuo”.
El propio fallo hace una salvedad: el banco que ejecuta política federal de vivienda para población de bajos ingresos puede responder, y manda apurar, en el fondo del caso, en cuál de esas posiciones actuó el banco. Vale como lo que un tribunal superior ya dijo en un caso, no como regla para todo financiamiento.
En la lectura de Valida, la medición del banco es un dato útil, con propósito declarado. La independiente no la sustituye. La confronta. Si las dos coinciden, el número gana peso. Si divergen, el ítem divergente cuenta la historia.
Cuatro personajes miden la misma obra. Leer el número sin saber la pregunta es el error de origen.
| Quién mide | Para qué | Base | Lo que el número no garantiza |
|---|---|---|---|
| Incorporador | Informar a la comisión sobre la obra frente al plazo y, en la afectación, a los recursos | Lei 4.591, arts. 43, I, y 31-D, IV | Imparcialidad: es la palabra del interesado, aunque la firme un profesional habilitado |
| Banco financiador | Liberar el préstamo y proteger el crédito | STJ, REsp 1.163.228/AM | Calidad de la obra y posición del comprador |
| Comisión de representantes | Fiscalizar avance y proyecto (empreitada); examinar balancetes (administración) | Lei 4.591, arts. 55, §3º, y 61, “a” | Capacidad técnica propia |
| Fiscal nombrado por la comisión o por el banco | Acompañar el patrimonio de afectación, con libre acceso | Lei 4.591, arts. 31-C y 31-D, VII | Resultado de la obra: el nombramiento no transfiere responsabilidad (art. 31-C, §1º) |
Situación ilustrativa, con números inventados y sin relación con ninguna obra real. Un emprendimiento hipotético tiene un presupuesto de R$ 10.000.000. El informe al inversor, la comunicación a los compradores y el pedido al banco repiten el porcentaje calculado en la oficina. La medición de campo rehace la cuenta, ítem por ítem, en la fecha de la visita.
| Grupo de servicio | Peso en el costo | Declarado | Medido | Aporte declarado (puntos) | Aporte medido (puntos) |
|---|---|---|---|---|---|
| Cimentación y contención | 12% | 100% | 100% | 12,0 | 12,0 |
| Estructura | 22% | 80% | 70% | 17,6 | 15,4 |
| Mampostería y cerramientos | 14% | 60% | 50% | 8,4 | 7,0 |
| Instalaciones empotradas | 12% | 55% | 40% | 6,6 | 4,8 |
| Impermeabilización | 4% | 90% | 90% | 3,6 | 3,6 |
| Revestimientos y acabados | 20% | 20% | 10% | 4,0 | 2,0 |
| Carpinterías y sanitarios | 8% | 10% | 0% | 0,8 | 0,0 |
| Obrador, administración local y proyectos | 8% | 70% | 60% | 5,6 | 4,8 |
| Total | 100% | 58,6 | 49,6 |
La diferencia es de 9,0 puntos porcentuales: R$ 900.000 del presupuesto (9,0% × R$ 10.000.000). Se reparte así: estructura, 2,2 puntos (R$ 220.000); revestimientos, 2,0 (R$ 200.000); instalaciones empotradas, 1,8 (R$ 180.000); mampostería, 1,4 (R$ 140.000); carpinterías y obrador, 0,8 cada uno (R$ 80.000 cada uno). Cimentación e impermeabilización coinciden.
Ningún ítem, por sí solo, explica la diferencia; el mayor responde por cerca de una cuarta parte. El error está repartido, y la tabla no señala culpable: muestra que dos instrumentos produjeron dos números.
El hallazgo tiene dos lecturas. La financiera: si el banco liberó con base en 58,6%, el dinero está 9 puntos por delante de la obra. La de plazo, que tiene consecuencia contractual. El art. 43-A de la Lei 4.591 tolera la entrega hasta 180 días corridos después de la fecha prevista, sin resolución ni multa, si se pactó “de forma clara y destacada”. Y el art. 43, VI, permite al juez notificar al incorporador que paralice las obras por más de 30 días sin justa causa, o “retarde excesivamente su avance”. Si la notificación no se atiende, la mayoría absoluta de los adquirentes puede destituirlo. Saber si el avance es normal exige un porcentaje con fecha. El de oficina no prueba nada, para ninguno de los dos lados.
Dos líneas de la tabla piden otro método. Instalaciones empotradas e impermeabilización son servicios ocultos: una vez terminados, desaparecen detrás de la pared o bajo el piso, como el relleno del pastel cerrado. En la visita de hoy, el ojo llega tarde. La prueba pasa a ser la evidencia contemporánea, el documento del día en que el servicio todavía se veía: foto fechada, factura, anotación en el diario.
El registro central es el diario de obra, el cuaderno de bitácora de la obra, que el Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (Confea, consejo federal de ingeniería y agronomía) llama Livro de Ordem (libro de órdenes). La Resolução Confea 1.094/2017 manda que el responsable técnico registre en él “el actual estadio de desarrollo del emprendimiento en el día de cada visita técnica”, las fechas de inicio y de conclusión de cada etapa y las interrupciones, con sus motivos.
Los considerandos hacen una confesión rara: los instrumentos tradicionales “verifican la autoría de los proyectos y la existencia de responsable técnico”, pero “no logran verificar el efectivo acompañamiento del profesional”. La ART, Anotação de Responsabilidade Técnica (anotación de responsabilidad técnica), que la Lei 6.496/1977 exige de todo contrato de obra, “define para los efectos legales a los responsables técnicos”. Es la firma en el certificado. No prueba que el médico examinó al paciente.
Salvedad de precisión: la página del Confea registra la suspensión temporal del §2º del art. 1º, que vinculaba el Livro de Ordem con el certificado de acervo técnico, el documento que registra las obras ya hechas por el profesional. Decir que el libro “es obligatorio en toda obra” simplifica demasiado.
En la lectura de Valida, cada porcentaje viene de uno de tres escalones de evidencia, y el dictamen dice de cuál. La jerarquía es método, no norma.
| Escalón | Qué es | Ejemplo | Cómo entra en el dictamen |
|---|---|---|---|
| Observación directa | Lo que se ve el día de la visita | Estructura a la vista, carpinterías instaladas | Medido, con fecha y foto |
| Documento contemporáneo | Papel producido cuando el servicio todavía se veía | Livro de Ordem, factura, foto fechada | Medido por documento, con el origen |
| Declaración | Afirmación sin respaldo | “La tubería ya se pasó toda” | Asumido, hasta que aparezca prueba |
Declaración no es mentira; es afirmación a la espera de respaldo. Lo que le quita al porcentaje la capacidad de ser verificado es la mezcla de los tres escalones en un solo número.
En la empreitada, contrato en que el contratista hace la obra a un precio pactado, medir produce efecto jurídico. El art. 614 del Código Civil permite al contratista exigir pago “en la proporción de la obra ejecutada”, y los párrafos cierran el cerco. “Todo lo que se pagó se presume verificado” (§1º). Y “lo que se midió se presume verificado si, en treinta días, a contar de la medición, no fueron denunciados los vicios o defectos por el dueño de la obra o por quien esté encargado de su fiscalización” (§2º).
En español sencillo: el silencio vale como aceptación. La medición que nadie quiere hacer, aquí, tiene plazo para hacerse.
La presunción tiene bordes. Vale entre el dueño de la obra y el contratista, y no resuelve por sí sola la situación de quien compró una unidad. Tampoco borra el art. 618: el contratista de materiales y ejecución responde durante 5 años “por la solidez y seguridad del trabajo”, y el dueño pierde el derecho si no actúa en 180 días desde la aparición del vicio. El servicio oculto mal verificado hoy es el candidato a vicio de mañana.
En los contratos del poder público, la medición es asunto de ley. En la incorporación privada, esas reglas no obligan; sirven de vara de buena práctica.
La Lei 14.133/2021, de licitaciones, incluye entre los casos de sobrefacturación (daño al dinero público) la “medición de cantidades superiores a las efectivamente ejecutadas” (art. 6º, LVII, “a”). El art. 117 manda acompañar la ejecución por fiscales del contrato, permite contratar terceros para asistirlos y obliga al fiscal a anotar “en registro propio todas las ocurrencias”. El Decreto 7.983/2013, para obras pagadas con recursos de la Unión, exige un cronograma “con la especificación física completa de las etapas necesarias para la medición” (art. 12).
El manual de fiscalización del Departamento Nacional de Obras Contra as Secas (DNOCS, departamento nacional de obras contra las sequías), autarquía federal, pide anexar a la medición “la memoria de cálculo de las cantidades verificadas y el registro fotográfico de los servicios ejecutados”. Y deja escrita una regla que vale fuera del sector público: “Quien verifica los servicios no efectúa el pago.”
El Tribunal de Contas da União (TCU, tribunal de cuentas de la Unión), en las recomendaciones para obras de edificaciones públicas de 2014, todavía referidas a la antigua Lei 8.666/1993, enuncia un principio: solo se miden servicios “efectivamente ejecutados por el contratado y aprobados por la fiscalización”, en “rigurosa correspondencia con el proyecto”. Medir lo hecho, contra el proyecto, con criterio acordado de antemano.
Queda el límite de método: medir porcentaje no mide calidad, conformidad con el proyecto ni solidez. Una pared terminada puede estar fuera del proyecto. La medición dice lo que está hecho, en la fecha. Es mucho, y no es todo.
La comisión de representantes de los compradores. El incorporador que vende a plazo y a precio cierto debe enviarle, cada 3 meses, el estado demostrativo de la obra frente al plazo (Lei 4.591, art. 43, I). En el patrimonio de afectación, el demostrativo también compara la obra con los recursos recibidos y viene firmado por profesionales habilitados (art. 31-D, IV).
No necesariamente. El banco fiscaliza para liberar el préstamo y proteger el crédito. En el REsp 1.163.228/AM, el STJ decidió que el banco que actúa como agente financiero en sentido estricto no tiene legitimación para responder por vicios de construcción, con salvedad para quien ejecuta política federal de vivienda. El número del banco es un dato útil, no una constancia al comprador.
Puede, cuando la obra está en el patrimonio de afectación, por medio de la comisión de representantes. El art. 31-C permite que la comisión y el banco financiador nombren, a sus expensas, a quien fiscalice el patrimonio de afectación, con libre acceso a la obra y a los libros. Quien nombra no asume la responsabilidad por la obra ni por el plazo (§1º). Fuera de la afectación, el acceso depende del contrato.
El porcentaje de oficina estima a partir de planillas, compras e informaciones del equipo. La medición de campo recorre cada servicio en la obra y registra fecha, método y quién midió. En la obra pública, la medición lleva anexos la memoria de cálculo y el registro fotográfico, como pide el manual del DNOCS. La obra privada puede pedir lo mismo.
En el contrato de obra, sí. Según el art. 614, §2º, del Código Civil, lo que se midió se presume verificado si, en 30 días, el dueño de la obra o quien la fiscaliza no denuncia vicios o defectos. La regla vale entre dueño y contratista, no resuelve por sí sola la situación del comprador de unidad y no borra la garantía de 5 años del art. 618.
Antes del próximo informe trimestral, la pregunta útil no es cuánto avanzó la obra. Es en qué fecha, por qué método y por quién. El número que nadie quiere medir es el que más necesita una fecha.
